五莲法院审判论坛

（2）

五莲法院审判管理办公室        　      2020年5月22日

房产开发商逾期办理产权证，业主应如何主张权利

【案情】2012年5月，萧某就购买房屋与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同价款为581827元。当事人双方关于房屋交付、权属登记和补充协议等事项作如下约定:“出卖人应当在2013年2月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，某房地产公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效。”同日，萧某与该房地产公司就未尽事宜签订《补充协议》，涉及房屋权属登记的约定有本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的。买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。合同签订后，萧某依约支付了全部购房款。房地产公司于2013年12月27日将商品房交付萧某使用。房屋交付后，公司一直未通知业务办理房屋产权证，萧某及多名业务多次维权要求尽快办理房屋权属登记证书未果。2019年4月，萧某提起诉讼，以该地产公司未通知萧某办理案涉房产的权属证书为由，要求判处房地产公司偿付其迟延为办理房屋权属证书所产生的违约金（按照《房屋买卖合同》约定，自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%计算）。

房地产公司在庭审中辩称：1.萧某向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效期间。萧某虽多次维权，但仅仅是要求尽快办理房屋权属登记证书,从未提出赔偿违约金的主张，因此，本案已经超过诉讼时效。2.即使本案未超过诉讼时效期间，房产公司与买受人协商签订补充协议,不违反法律规定,补充协议才是双方真实意思的体现，房产公司应按照补充协议的约定承担违约责任。

【争议焦点】本案存在三个争议焦点：

一是本案是否已经超过诉讼时效期间；

二是《商品房买卖合同》与《合同补充协议》效力如何确定的问题；

三是房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。

【分析】笔者认为房地产公司未按合同履行义务，已构成违约,依法应承担违约责任。具体分析如下：

一、本案符合诉讼时效中断的法定情形，萧某的起诉并没有超过诉讼时效期间。因房地产公司尚未能办理房屋所有权初始预登记,违约事实处于持续状态,且房地产公司在庭审中自认萧某在这期间因逾期办证事宜,多次进行维权活动,要求房地产公司履行合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算一权利人向义务人提出履行请求二义务人同意履行义务三权利人提起诉讼或者申请仲裁四与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”规定。因此，房地产公司关于本案不存在诉讼时效中断法定事由的抗辩理由不能成立。

二、《商品房买卖合同》与《合同补充协议》效力如何确定的问题。萧某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行法规强制规定,为有效合同,应受法律保护。《商品房买卖合同》约定,“本合同其它未尽事项,可由双方约定后签订补充协议”。但同时，《商品房买卖合同》明确提出，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任,或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。而补充协议的约定,明显含有减轻或免除房地产公司承担的办理房屋权属登记责任的内容,具有《商品房买卖合同》约定的补充协议中不得含有的情形,故补充协        议的约定应当认定无效。综上,本案认定房地产公司是否存在违约及违约金的承担，应以《商品房买卖合同》约定为依据。

三、房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。房地产公司未按合同约定履行办证义务,已构成违约,依法应承担违约责任。房地产公司于2013年12月27日将商品房交付给萧某使用。依照合同约定,应于合同约定的交房日之次日起第91日开始计付逾期办理房屋权属证书的违约金。据此,房地产公司应从2014年4月1日起,按《商品房买卖合同》的约定（即每日按已付款的0.002%）计付违约金。但违约金计算本判决生效之日为宜, 此后逾期办理房屋权属登记的违约金,应待违约事实发生后另行主张。同时应注意的是，若本判决生效前案涉房产达到办证条件且房地产开发有限公司交付或通知领取办理产权登记所需资料的,则违约金计算至房地产开发有限公司交付或通知领取办理产权登记所需资料的前一日。（民二庭  赵颖颖）

编写人：王 阳